부동산 통계, 시·군·구는 옛말…'아파트 단지'로 봐야

국토연구원이 시·군·구 등 넓은 행정구역 단위 중심의 기존 부동산 시장 분석 방식에 한계가 있다며, 개별 아파트 단지까지 분석하는 새로운 종합 진단체계를 제안했다.

30일 국토연구원은 '부동산 안정 보고서 기획 과제' 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 보고서는 기존 시장 분석이 전반적인 흐름 파악에는 유용하지만, 세부 시장의 차별화나 시장 변화의 선행 신호를 포착하고 그 원인을 설명하는 데 한계가 있다고 지적했다.

연구원은 대안으로 주요 지역별 선호 아파트 단지를 중심으로 가격 변화를 분석하는 미시적 공간단위 분석을 제시했다. 실제 서울의 일부 선호 아파트를 분석한 결과, 단지 가격 변화가 소속 자치구의 가격지수 변동을 선행하는 것으로 나타났다.

또한 통계 분석에 더해 공인중개사 심층 인터뷰, 전문가 포커스그룹 인터뷰(FGI) 등 질적 연구를 결합해야 한다고 강조했다. 이를 통해 '누가, 어디서, 어떤 주택을, 왜 사고파는지' 등 시장 변동의 구체적인 원인을 규명해야 한다는 것이다.

이와 함께 온라인 검색량, 매물 등록량, 인허가-착공 전환율 등 시장 변화를 미리 감지할 수 있는 새로운 선행 지표 활용도 제안했다. 공급 부문에서는 인허가부터 착공, 준공까지 이어지는 '공급 파이프라인' 전체를 분석해야 한다고 덧붙였다.

연구원은 이러한 분석들을 종합한 '부동산 안정 보고서'를 정례적으로 발간해야 한다고 제언했다. 제안된 보고서는 ▲종합 요약 ▲동향 분석 ▲이슈 심층 분석 ▲시장 방향성 ▲특집 연구 등 5개 부문으로 구성된다.

연구원은 새로운 분석체계를 통해 시장 변화의 발생 지점과 확산 경로, 원인 등을 종합적으로 파악할 수 있을 것으로 기대했다. 이를 통해 정책 당국이 시장 상황을 더 정확하게 판단하고 적시에 대응할 수 있는 기초자료를 제공한다는 목표다.