신한알파리츠, 판교서 현대제철과 임대료 50% 인상 재계약

신한알파리츠가 판교 핵심 자산의 임대료를 50% 가까이 올리는 재계약에 성공해 자산 가치 상승 기대감을 높이고 있다.

5일 대신증권이 지난해 8월 발표한 보고서에 따르면 신한알파리츠는 판교 '그레이츠판교' 오피스 빌딩의 핵심 임차인인 현대제철과 임대차 재계약을 완료했다. 계약 기간은 2027~2032년으로 총 5년이다.

이번 재계약으로 현대제철이 사용하는 면적 약 2만9118㎡(8808평)의 순영업비용(NOC) 기준 임대료는 기존 대비 약 50% 상승했다. 평당 명목임대료는 13만7500원으로 책정됐다. 판교 프라임 오피스의 평균 NOC가 33만~34만원 수준인 점을 고려하면 향후 추가 상승 여력이 있다는 분석이다.

이러한 임대료 상승은 판교 오피스 시장의 호황 덕분이다. 보고서에 따르면 2025년 2/4분기 기준 판교 권역의 초대형 오피스 NOC는 전년 동기 대비 20.9% 급등했다. 이 회사는 2025년 상반기에만 총 28건의 신규 및 재계약으로 임대료를 20% 올렸고 전체 자산의 평균 임대율은 98.4%에 달했다.

재무 구조 개선도 기대된다. 최근 개정된 법인세법에 따라 자산 재평가 이익이 배당가능이익 산정에서 제외됐기 때문이다. 이로써 신한알파리츠의 주택담보대출비율(LTV)은 기존 72%에서 약 60% 수준으로 하락해 추가 차입 여력을 확보했으며 신용등급 상향 가능성도 열렸다.

다만 금리 변동에 따른 이자 비용 증가는 부담 요인이다. 신한알파리츠는 2025년 하반기 만기가 도래하는 4985억원의 차입금을 기존보다 낮은 4.0% 이하 금리로 자금재조달(리파이낸싱)할 계획이다. 그러나 2026년 4월 만기인 그레이츠판교 관련 차입금 4850억원은 리파이낸싱 과정에서 금리가 약 1%포인트 올라 연간 약 48억원의 이자 비용이 추가로 발생할 전망이다.