제이알글로벌리츠, 시장성 차입금 4080억…신용전망 '부정적'

제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(제이알글로벌리츠)의 신용등급 전망이 '안정적'에서 '부정적'으로 하향 조정됐다. 해외 상업용 부동산 자산 가치가 하락하고 시장성 차입금이 급증하며 재무 부담이 커진 영향이다.

한국신용평가는 3일 수시평가를 통해 제이알글로벌리츠의 무보증사채 신용등급 전망을 기존 '안정적'에서 '부정적'으로 변경했다고 밝혔다. 다만 신용등급은 'A-'로 유지했다.

한신평은 등급 전망 변경의 주요 사유로 보유 자산 가치 하락과 조달 안정성 저하를 꼽았다. 제이알글로벌리츠가 보유한 벨기에 '파이낸스 타워 컴플렉스'와 미국 '498 7번가' 빌딩의 감정평가액이 하락하며 재무 건전성에 경고등이 켜졌다는 분석이다.

보고서에 따르면 벨기에 자산의 경우 대주가 제시한 2024년 10월 말 기준 감정가액은 11억530만 유로로 매입가액(12억650만 유로) 대비 8.4% 하락했다. 미국 자산 역시 2025년 12월 기준 감정가액이 6억5500만 달러로 매입가(6억8000만 달러)보다 3.7% 낮아졌다.

자산 가치 하락은 담보인정비율(LTV)을 끌어올렸다. 대주 제시 감정가액을 기준으로 한 합산 LTV는 70.5%에 달했다. 이는 제이알글로벌리츠가 제시한 감정가액 기준 LTV(59.8%)보다 10%포인트 이상 높은 수치다.

특히 시장성 차입부채가 급증하며 재무 부담을 키웠다. 회사채, 단기사채 등 시장성 차입부채는 2024년 6월 말 900억원 수준이었으나 2026년 1월 말 기준 4080억원으로 4.5배 이상 급증했다. 전체 차입부채(1조6592억원)에서 차지하는 비중도 24.6%로 확대됐다.

향후 자금 소요도 부담이다. 제이알글로벌리츠는 오는 5월 만기가 도래하는 환헤지 계약 정산금으로 최대 1015억원을 지출해야 할 것으로 예상된다. 이외에도 벨기에 자산 관련 설비투자(CAPEX)와 현지 담보대출 원금 상환 부담도 안고 있다.

한신평은 벨기에 자산 가치가 계속 하락할 경우 담보대출 약정에 따른 '자금동결(Cash Trap)' 위험이 발생할 수 있다고 지적했다. 대출 약정상 2026년 12월 31일부터 LTV를 50% 이하로 유지해야 한다. 그러나 2026년 1월 기준 LTV는 이미 51.2%로 해당 기준을 웃돈다.