제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(제이알글로벌리츠)의 신용등급 전망이 해외 보유자산 가치 하락과 재무부담 확대를 이유로 '부정적'으로 하향 조정됐다.
한국신용평가는 3일 제이알글로벌리츠의 발행자 신용등급과 무보증사채 등급 전망을 기존 'A-/안정적'에서 'A-/부정적'으로 변경했다고 밝혔다. 등급 자체는 A-로 유지됐으나 향후 등급이 하락할 가능성이 커졌다는 의미다.
이번 전망 하향의 핵심 원인은 해외 상업용 부동산 시장의 불확실성 확대로 인한 보유 자산의 가치 하락이다. 한국신용평가 보고서에 따르면 제이알글로벌리츠가 보유한 벨기에 브뤼셀 '파이낸스 타워'의 자산 감정가액은 2024년 10월 말 기준 11억530만 유로로, 최초 매입가액보다 8.4% 하락했다.
미국 뉴욕 맨해튼에 있는 '498 7th Avenue' 빌딩의 가치 역시 하락세를 보였다. 해당 자산의 감정가액은 2025년 12월 기준 6억5500만 달러로 매입 당시 가격보다 3.7% 떨어졌다.
한국신용평가는 자산가치 하락과 함께 차입 부담이 커진 점도 재무 안정성을 위협하는 요인으로 지목했다. 특히 회사채 등 시장성 차입부채가 크게 늘었다. 2024년 6월 말 900억원 수준이던 시장성 차입부채는 2026년 1월 말 기준 4080억원으로 급증했다. 전체 차입부채에서 차지하는 비중도 24.6%로 확대돼 조달 안정성이 저하됐다고 평가했다.
이에 따라 담보인정비율(LTV)도 상승했다. 대주단이 제시한 감정가액을 기준으로 산정한 합산 LTV는 70.5%에 달한다.