정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 오는 5월 9일 종료하기로 확정하면서 부동산 시장의 지각 변동이 예고되고 있다.
이재명 대통령의 다주택자 규제 강화 방침이 연일 이어지면서 시장에는 매물이 증가하고 있다. 다만 아파트 가격 상승세가 꺾였다는 확실한 신호는 아직 보이지 않고 있다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 15일 시티타임스와의 인터뷰에서 "가장 먼저 본인의 투자 수익과 세금을 비교해 보라"고 조언했다.
그는 "3주택자이거나 세를 끼고 있는 물건의 경우 중과세율을 적용했을 때 세금이 투자 수익보다 더 커진다면 과감하게 매도하는 것이 맞다"고 말했다. 이어 "똘똘한 한 채 또는 보유 세금 중과 시 부담이 적은 부동산으로 포트폴리오를 재편하는 것이 필요하다"고 설명했다.
서울 중하위 지역이나 수도권 비규제 지역도 눈여겨볼 만하다고 조언했다. 매도 후 자녀에게 증여를 고려한다면 올해 유효한 전략이 될 수 있다는 것이다.
정부는 단순 다주택자 외에 주택임대사업자들에 대해서도 의무 임대 기간 종료 후 일정 기간 이후 매도하는 경우 양도세를 중과하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
남 연구원은 "법안 개정 시 가능할 수 있겠지만 과거 오랜 기간 세금 혜택을 위해 임대사업자를 등록한 사람들이 대부분"이라고 지적했다. 그는 "이들이 민간 시장에서 전월세 매물 공급을 하는 역할도 상당하다"고 덧붙였다.
그는 "현재 전월세 매물 감소 현상이 가속화될 수 있어 이를 고려해볼 필요가 있다"고 말했다. 이어 "비아파트의 경우 2024년 6년 임대사업자 제도를 부활시키고 혜택을 강화했기 때문에 임대사업자 혜택을 축소할 경우 시장에 혼선이 있을 수도 있다"고 설명했다.
정부의 정책 방향은 다주택자들이 물량을 시장에 내놓게 하고 실수요자들이 이 물량을 받아 실거주 위주의 부동산 시장으로 재편하겠다는 구상이다.
남 연구원은 "당분간 강남권과 한강벨트, 외곽 지역까지 전반적인 매물 총량 증가는 불가피할 것"이라고 전망했다.
그는 "특히 강남권의 경우 보유세 강화 부담과 맞물려 고령자들의 1주택 매물까지 함께 출회되며 매물 증가 폭이 클 것으로 예상된다"고 분석했다. 반면 "강북이나 외곽 지역은 최근 키 맞추기 장세에 따른 실수요 유입이 꾸준하고 시세 차익 기대감이 여전해 상대적으로 매물 출회가 덜할 수 있다"고 말했다.
다만 대출 규제로 매수자들의 구매력이 낮아진 상태라 매물이 소화되는 속도는 당분간 더딜 것으로 내다봤다.
내집 마련 준비자들에게는 5월 9일 이전까지 나오는 급매성 매물을 선별 구매할 것을 권했다. 남 연구원은 "5월 9일 이전까지는 향후 나올 매물들이 앞당겨 나오는 당김 효과가 발생하겠지만 그 기한이 지나면 오히려 매물 잠김 현상이 나타날 가능성이 높다"고 말했다.
그는 "무주택자라면 본인의 가용 금액 범위 내에서 무리하지 않는 선을 지키되 5월 전까지 나오는 급매성 매물을 선별하여 구매하는 것을 고려해볼 만하다"고 조언했다.
올해 부동산 시장의 핵심 키워드는 세금이 될 것이라는 전망도 내놨다.
남 연구원은 "보유세 강화 대상이나 수준이 확정되지 않아 시장의 불확실성이 큰 만큼 시장은 등락을 반복할 가능성이 있다"고 말했다. 그는 "기존 자산 구성을 유지하시겠다면 세금 부담을 줄일 수 있는 상품으로 재편하는 것을 추천한다"고 밝혔다.
그는 "예를 들어 토지분 재산세가 없는 입주권이나 공시가격이 상대적으로 낮아 보유세 부담이 덜한 재개발 확정 구역 내 빌라 등으로 포트폴리오를 조정하는 것도 유효한 방안이 될 수 있다"고 덧붙였다.