미국 상업용 부동산 시장이 물류센터와 오피스를 중심으로 회복 속도에 극명한 차이를 보이는 가운데, 일부 물류 기업은 데이터센터 사업으로 활로를 모색하고 있다.
22일 하나증권은 '같은 궤도, 다른 속도' 보고서를 통해 미국 부동산 시장이 섹터별로 다른 회복 양상을 보이고 있다고 분석했다. 물류센터는 저점을 통과한 반면, 오피스 시장은 장기 조정 국면이 지속될 것으로 전망됐다.
특히 산업용 부동산인 물류센터는 공실률과 임대료 측면에서 사이클 저점을 통과한 것으로 나타났다. 보고서는 호르무즈 해협 봉쇄 등 지정학적 리스크가 오히려 안전 재고 확보 수요를 늘려 물류센터의 구조적 수요를 확대할 수 있다고 진단했다.
대표적인 물류 부동산 기업 프로로지스는 데이터센터 사업을 새로운 성장 동력으로 삼고 있다. 하나증권에 따르면 프로로지스는 2026년 설비투자(CapEx)의 40%를 데이터센터에 배정했으며, 총 5.6기가와트(GW) 규모의 파이프라인을 보유하고 있다. 이는 기존 물류 사업보다 수익성이 높아 기업 가치 재평가로 이어질 수 있다는 분석이다.
반면 오피스 시장의 침체는 계속되고 있다. 공실률은 약 20~21%로 사상 최고 수준에 달했으며, 재택근무 확산으로 장기적인 수요 감소가 예상된다. 지역별 출근율에서도 샌프란시스코는 30~40% 수준에 머무는 등 회복이 더딘 모습이다.
주거용 부동산 시장은 회복 초입 단계에 머물러 있다. 구조적인 공급 부족이 시장의 하방을 지지하고 있으나, 모기지 금리 변동에 따라 회복 속도가 좌우되고 있다. 올해 주택 가격은 전국 평균 0~3% 수준의 완만한 횡보가 전망됐다.